Tasapainoinen kaupunkikehitys edellyttää kaavoituksen uutta aikaa

Helsingin Kalasatama, Espoon Suurpelto ja Vantaan Kivistö ovat kaikki erinomaisia esimerkkejä pääkaupunkiseudun kaupunkikehityksen systemaattisesta valuvirheestä. Kaavasuunnitelmien kaupunkitaloudellinen tarkastelu jää liian vähälle huomiolle kaupunginosien suunnittelussa ja rakentamisessa. Näin siitä huolimatta, että kaavoitus on keino saada asumisen, palvelujen ja liikkumisen tarpeet aidosti kohtaamaan – ja vaikuttaa siihen, minne asuntojen ostajat ja sijoittajat ohjaavat tulevaisuuden investointinsa.

Korkeasuhdanteen aikana pääkaupunkiseutua vaivannut uusien asuinrakennusten tonttipula on aiheuttanut jopa hallitsematonta kaupunkikehitystä. Osa kohteista on rakennushuumassa suunniteltu heikosti tavoitettaville B-luokan alueille, joille ei löydykään riittävästi ostajia asuntotarjonnan kasvettua.

Asuntorakentaminen ei ehtinyt Redin tahtiin

Kun Helsinki aikanaan kilpailutti Kalasatamassa Redin alueen, edellytyksenä oli, että alue rakennetaan kerralla valmiiksi. Redin ympärillä oleva asuntorakentaminen ei ehtinyt samaan vauhtiin kauppakeskuksen kanssa, ja kestää todella pitkään, ennen kuin ostovoima vastaa alueen palvelutarjontaa.

Espoon Suurpellossa ensimmäiset pari tuhatta asukasta sinnittelivät vuosia ilman palveluja. Kun liikekeskus rohjettiin lopulta rakentaa, oli kuin korkki olisi poksahtanut pullosta: alueella rakennetaan nyt voimakkaasti ja pikaraitiotiekin on tulossa.

Vantaan Kivistössä odotellaan palveluja, vaikka Kehäradan rakentamisesta on jo vuosia.

Tasapainoinen kaupunkikehittäminen edellyttää paljon nykyistä parempaa ymmärrystä siitä, miten yksittäiset investointihankkeet eri aikoina toteutuessaan vaikuttavat alueen palvelujen kysyntään, tarjontaan ja sijainnin arvostukseen. Nykyiset kaavoituksessa ja kiinteistö- ja infrainvestointien arvioinnissa käytettävät menetelmät eivät kuitenkaan ota huomioon alueella tulevaisuudessa tapahtuvia muutoksia, vaan perustuvat nykyhetkeen.

Pasilan asemaseudusta tulee vetovoimainen

Työkalut tulevaisuuden hahmottamiseksi ovat kuitenkin jo olemassa. 

Esimerkiksi Keski-Pasilan aluetta suunniteltaessa on koottu yhteen tietokantaan nykyinen rakennuskanta palveluineen ja liikenneyhteyksineen sekä eri kaavavaiheissa olevat suunnitelmat tulevaisuuden investoinneista. Niiden pohjalta on luotu malli, jossa havainnollistetaan alueen asukasmäärien, työpaikkojen, palvelujen ja liikenneyhteyksien kehittyminen aina vuoteen 2040 asti.

Voin paljastaa: Pasilan asemaseudun tulevaisuus näyttää erittäin vetovoimaiselta.

Helsingin uusi yleiskaava 2050 on kunnianhimoinen. Kaupungin tavoite on olla maailman toimivin. Jotta tällainen visio toteutuu, tarvitaan investointien suunnitteluun uusia toimintamalleja ja tarkasteluja. Niiden olennainen ulottuvuus on aika ja rohkeus tehdä toisin.

Kirjoittaja Jukka Kettunen on A-Insinöörien kaupunkikehitysjohtaja, kiinteistökehittämisen konsultti ja Citifier-työkalun kehittäjä. Twitter: @jukka_kettunen
LinkedIn: linkedin.com/in/jukkapkettunen

Näin Helsinki on kehittynyt 100 vuodessa