Kaupunkialueiden vetovoima muodostuu asuntojen ja palvelujen tasapainosta
Houkuttelevat, turvalliset ja kestävät asuinympäristöt ovat kaupunkien kehittymisen ja globaalin kilpailun ytimessä. Kyetäkseen tarjoamaan kiinnostavia elinympäristöjä maailman metropoleihin tottuneille parhaille osaajille ja hyville veronmaksajille Suomenkin kaupungeissa satsataan kilvan potentiaalisiin alueisiin. Kiinnikurottavaa maailmanluokan metropoleihin meillä riittää.
15 minuutin kaupunginosassa kaikki tarpeellinen on lähellä
Kuumin globaali kaupunkien kehittämistrendi tällä hetkellä on 15 minuutin kaupunkikonsepti: Päivittäisten palvelujen pitäisi sijaita vartin kävelyn tai pyöräilyn etäisyydellä asukkaista. Konsepti toteutuu maailman tiheimmissä metropoleissa jo melko hyvin, joskin haasteena on yksityisautoilun korvaaminen turvallisella ja toimivalla kevyellä liikenteellä.
Kaupunkialueiden rakentuminen tiiviiksi ja ostovoimaltaan lähipalveluille kannattavaksi on satojen vuosien prosessi. Kaupunkiemme kehittämisestä päättävienkin on tärkeä ymmärtää, että arvonnousun aikajänne on paljon yhtä vaalikautta pitempi ja tarvitsee taakseen enemmän kuin yhden investointipäätöksen.
Kiinteistöinvestointien arvioinnissa lähipalvelujen muutos huomioon
Helsingin Kalasatama, Espoon Suurpelto ja Vantaan Kivistö ovat erinomaisia esimerkkejä pääkaupunkiseudun kaupunkikehityksen systemaattisesta valuvirheestä. Epäonnistuneiden kaupunkikeskusten ja pitkittyneiden alueen rakentumisaikataulujen taustalla on monesti epärealistisia odotuksia arvonnoususta.
Nykyiset kiinteistökehittäjien käytössä olevat arviointimenetelmät eivät ota huomioon alueen palvelu- tai infrainvestointeja. Riskienhallinnassa tiedostetaan kyllä hyvin, että rakennusten tulisi kestää fyysisesti satoja vuosia ja että niiden käyttötarkoitus ja kannattavuus saattaa ajan oloon muuttua, ja näitä riskejä pyritään taklaamaan esimerkiksi asuntojen muunneltavuudella.
Sen sijaan vaille huomiota jää, miten asunnon ympärillä olevat palvelut eli julkinen liikenne, kaupat, päiväkodit ja koulut muuttuvat, sillä siihen ei ole ollut menetelmiä.
Kaupunkitaloustutkijat puolestaan pyrkivät arvioimaan yksittäisten palveluinvestointien vaikutusta asuntojen hintoihin, esimerkiksi uuden metro- tai pikaraitiotien vaikutusta. Huomio kohdistuu tyypillisesti vain yhteen muuttujaan, kuten yhden pysäkin vaikutukseen. Asuntojen ennustettu arvonnousu voi jäädä pysäkin läheisyydestä huolimatta toteutumatta, sillä siihen vaikuttavat hyvien joukkoliikenneyhteyksien lisäksi muiden palvelujen sijoittuminen alueelle.
Tasapainoa asumisen ja palvelujen välille ei rakenneta vain kerran
On lyhytnäköistä väittää, että rakentamalla lisää asuntoja vetovoimaisille, halutuille alueille asuntojen hinta alueella laskee. Kaupunkikehittämisessä oppi lisääntyvän tarjonnan vaikutuksesta hintoihin pätee vain siihen pisteen asti, että tunnistetaan jälleen tarve lisätä ja monipuolistaa palveluja uusia asukkaita ja kasvanutta ostovoimaa varten. Asuntojen hinnat laskevat ja alue taantuu vain, jos aluetta ei kehitetä.
Toisaalta kaikkea palveluverkostoa ei tarvita valmiina ja lopullisena heti. Erinomainen kehittyvän alueen alkuvaiheen ratkaisu voi olla väliaikainen parakkikauppa, -päiväkoti tai -koulu.
Tasapainoinen, ihmisiä, palveluja ja elinvoimaa palveleva kaupunkikehittäminen on jatkuva prosessi. Siihen tarvitaan ymmärryksen lisäksi kokonaisnäkymään eri aikoina toteutuvista palvelu- ja infrahankkeista, niiden tarpeesta sekä vaikutuksista asuntojen arvostukseen.
Cityfier-monimuuttujamalli huomioi palvelujen ja joukkoliikenteen läheisyyden
A-Insinööreissä on tehty intensiivistä tutkimustyötä kaupunkialueiden arvon kehityksen parissa jo useita vuosia. Kehittämämme monimuuttujamalli kokoaa taakseen aluesuunnitelmia koskevan datan ja analysoi liikenne- ja palveluinvestointien vaikutuksen kiinteistöjen arvoon.
Cityfier-sovellus yhdistää uudella tavalla kaupunkitaloustutkimusta, markkinatietoa ja kaavavarantoa, läpivalaisee alueen erityyppiset kehityshankkeet ja arvioi asuinkiinteistöjen arvonkehityksen 2040 asti.
Kehitystyötä on tehty yhdessä kaupunkien, kiinteistökehittäjien, sijoittajien ja rakentajien kanssa. Palaute tekemistämme kaupunkialueiden arvonkehittymisen analyyseista on ollut positiivista ja niiden hyödyt on tunnistettu hyvin. Vuoropuhelun tuloksena tarjoamme nyt Cityfier-palvelun lisenssituotteena kiinteistökehittäjien ja kaavoittajien – ja tasapainoisten alueiden – hyödyksi. Tutustu ja varaa demo osoitteessa cityfier.com
Kirjoittaja Jukka Kettunen on A-Insinöörien kaupunkikehitysjohtaja, kiinteistökehittämisen konsultti ja Citifier-työkalun kehittäjä.
Twitter: @jukka_kettunen
LinkedIn: linkedin.com/in/jukkapkettunen
